Ділянки для садівництва. Які землі можна використати? Дача будинок сад город садибне господарство

Дачні будинки, а також земельні ділянки, на яких вони збудовані, становлять значну частину заміської нерухомості в Росії.

Дачне будівництво та дачне господарство

Російське законодавство розглядає дачне господарство (дачне будівництво) як суміжний із садівництвом та городництвом вид використання земельних ділянок. У правовому відношенні ближче, ніж вони, до індивідуального житлового будівництва (ІЖС).

Земельний кодекс Російської Федерації використовує словосполучення "дачне будівництво". Стаття 81 цього документа так і називається ─ «Надання земель сільськогосподарського призначення громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства та особистого підсобного господарства, громадянам та їх об'єднанням для ведення садівництва, городництва та дачного будівництва».

В іншому дуже значущому для дачників документі - Федеральному законі «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян» використовується словосполучення «дачне господарство».

Частина експертів вважає вираз «дачне господарство» більш вдалим, ніж «дачне будівництво», що підкреслює первинність земельної ділянки та вторинність зведеного на ньому будинку. Крім цього, поняття «господарство» більш ємне, ніж «будівництво», і включає його як окремий випадок.

Їхні опоненти відзначають очевидність того, що дачне будівництво (або дачне господарство ─ як кому більше подобається) як вид використання землі має переважно несільськогосподарську природу. Крім того, як було зазначено вище, дачне будівництво з правової точки зору підходить до індивідуального житлового будівництва настільки близько, що багато експертів взагалі закликають ліквідувати будь-які юридичні різницю між ними. Тому головним у симбіозі землі і будинку, що утворює поняття «дача», вони вважають будинок. І як доказ правоти своєї позиції наводять російське житлове законодавство, яке не робить чіткої різниці між житловими будинками та дачами і допускає, наприклад, створення товариств власників житла господарями «дачних» будинків. Відповідно до Статті 136 «Створення та державна реєстрація товариства власників житла» таке товариство може бути створене не тільки власниками приміщень у багатоквартирних будинках та господарями індивідуальних житлових будинків, збудованих на землях ІЖС, а й за дотримання низки умов власниками «дачних» будинків.

Треба сказати, що передбачена законодавством можливість будівництва житлових будинків на дачних земельних ділянках за наявної «розмитості» критеріїв наділення власників цих ділянок таким правом та невизначеності термінології («житловий будинок», «житлова будівля»), загрожує зловживаннями, що призводять до практичної легітимізації не завжди юридично обґрунтованого житлового будівництва на землях сільськогосподарського призначення

Будинок та дача

Підстави назвати будинок дачею можуть бути різними. Як правило, головна нагода для цього – сезонність проживання. Дачею традиційно прийнято називати друге після міської квартири заміське житло, призначене переважно для використання в теплу пору року. Хоча сьогодні, коли для значної частини городян роль дачі виконує повноцінний індивідуальний житловий будинок, в якому однаково комфортно і влітку, і взимку, а реєстрація проживання в ньому на відміну від дачних «житлових будівель» не є проблемою, такий аргумент не є бездоганним.

Багато городян усвідомлено вибирають заміське життя у форматі будинок і дача в «одному флаконі», не бажаючи розставляти свої житла по ранжиру ─ № 1 (основне) та № 2 (дача), і привласнюючи «перший номер», здавалося б, приреченим бути вічно другий, дачі.

Треба сказати, що далеко не завжди можливість мати два житла була легальною. Цивільний кодекс РРФСР 1922 забороняв радянській сім'ї володіти більш ніж одним житлом.

Мабуть, найбільш обґрунтованою з юридичної точки зору причиною назвати будинок (або будову) дачею є той факт, що він побудований на дачній земельній ділянці.

Що таке дачна земельна ділянка пояснюється у Федеральному законі «Про садівницькі, городницькі та дачні некомерційні об'єднання громадян». У цьому документі його визначено як земельну ділянку, надану громадянину або придбану ним з метою відпочинку та «наділяє» її певними правами. По-перше, правом зведення житлового будинку без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації, господарських будівель та споруд. По-друге, правом вирощувати плодові, ягідні, овочеві, баштанні чи інші сільськогосподарські культури та картопля.

З усіх видів дозволеного використання стабільно популярніземлі для садівництва та городництва.

Це і зрозуміло – фрукти та овочі, вирощені на своїй ділянці, для себе, завжди смачніші за куплені на ринках або в магазинах.

Але власними силами ні фрукти, ні овочі не виростуть. І за садом, і за городом потрібен догляд.

Потрібен інвентар для обробки землі, для догляду за деревами та кущами. Потрібні ємності для збирання врожаю.

Все це потрібно десь зберігати. Значить, треба збудувати щось на кшталт сараю. І взагалі потрібно облаштувати ділянку так, щоб було комфортноне лише фруктовим деревам та овочевим культурам, а й тому, хто обробляє цей сад та ці городи.

Потрібно побудувати і лазню, щоб можна було вимитися після трудового дня, і навіс, щоб сховатися від сонця чи дощу, а найкраще – збудувати дачний будиночок. Ну, а якщо є можливість побудувати будинок для постійного проживання, то це взагалі може вирішити всі проблеми.

Питання тільки в тому, що і де можна будувати. Розберемося, як відрізняються умови будівництва залежно від виду дозволеного використання земельної ділянки – садівництво чи городництво.

Перш ніж будувати плани із забудови, потенційному покупцю земельного наділу слід спочатку визначити характеристики майбутнього землеволодіння.

Може статися так, що, придбавши земельну ділянку, її власник зіткнеться з тим, що закон не дозволяє на цій території будувати дачу, а тим паче заміський будинок.

Чим відрізняються одні земельні ділянки від інших, і як ці відмінності впливають на те, які саме споруди можуть бути на них споруджені?

Найкращими для майбутніх землевласників є ділянки, призначені для садівництва чи городництва.

Садівництво та городництво – по суті різні види діяльностіі, відповідно, дозволи використання цих земель також відрізняються друг від друга.

Так, наприклад, на землях, призначених для городництва (код 13.1 по ) вирощувати різні сільськогосподарські культури:

• ягідні;
• овочеві;
• баштанні та інші.

На ділянці дозволяється спорудити часникщоб можна було провести тут деякий час, не повертаючись до місця постійного проживання.

Також можна збудувати:

• сарай для зберігання сільськогосподарського інвентарю;
• льох для зберігання вирощених овочів та ягід;
• душ та туалет.

Але на цьому дозволи закінчуються. Будівництво інших споруд законом не передбачено.

Дещо інакше виглядають дозволи для ділянок, призначених для садівництва.

Тут слід пам'ятати один нюанс.

У класифікаторі ВРІ ЗУ 2017 є два коди для садівництва.

ВРІ з кодом 1.5регламентує види діяльності з садівництва для сільськогосподарських підприємств, що працюють на великих земельних угіддях та реалізують свою продукцію у промислових масштабах.

ВРІ з кодом 13.2регламентує індивідуальну діяльність на ділянках, призначених для садівництва.

Окрім вирощування фруктів, баштанних та інших сільськогосподарських культур, включаючи картоплю, на ділянці дозволено будівництво садового будинку, в якому зможе проживати одна сім'я, тому що будинок не підлягає поділу на квартири.

Звичайно ж, дозволяється збудувати й різні господарські споруди:

• для складування сільськогосподарського інвентарю;
• для зберігання зібраного врожаю;
• побутові прибудови.

Декілька слів про законодавство

Залежно від цього, яких цілей використовуються землі, Земельний кодекс Російської федерації розділив їх у .

Індивідуальних землекористувачів цікавлять землі лише перших двох категорій:

• (ЗСН);
• (ЗНП).

Як випливає вже з самої назви, землі сільськогосподарського призначення розташовуються за межею поселень, території яких використовуються для забудови поселень різної величини та статусу.

Надання земельних ділянок під садівництво та городництво індивідуальним землекористувачам можливе лише на землях цих двох категорій.

В даний час всі дії індивідуальних землевласників на ділянках для садівництва або городництва регламентуються Федеральним Законом № 66-ФЗ від 15 квітня 1998 зі змінами і доповненнями.

Цей закон про садівницькі, городницькі та дачні об'єднання.

Тобто всі дії власників наділів у тій чи іншій категорії земель регулюються в рамках, встановлених для того чи іншого некомерційного об'єднання.

Це стосується, звісно, ​​і можливостей забудови ділянок.

З 01.01.2019 року набуває чинності федеральний закон №217-ФЗ від 29 липня 2017 року.

Нинішній закон №66-ФЗ у своїй статті №8 регламентує ведення індивідуального садівничого, городницького чи дачного господарства у складі та на території відповідного некомерційного об'єднання.

У статті №6 нового закону №217-ФЗ вже йдеться про те, що індивідуальну садівницьку та городницьку діяльність громадяни можуть здійснювати, не вступаючи в якесь товариство.

Крім цього, стаття 34 чинного закону регламентує індивідуальне будівництво на садівницькій або городницькій ділянці тільки відповідно до планів загального будівництва на землях даного некомерційного об'єднання.

Стаття №23 нового закону це обмеження знімає. Особливо це стосується об'єктів капітального будівництва.

Єдина умова – це відповідність усім нормативним правиламземлекористування та забудови, а також містобудівним регламентам.

Будівельні роботи на різних ділянках регламентуються класифікатором видів дозволеного використання.

Види дозволеного будівництва

Саме час розібратися в тому, що ж можна, а що заборонено будувати на вашій земельній ділянці.

Ведення садівництва

Якщо згідно з класифікатором за видом дозволеного використання ваша ділянка відноситься до садівницьких, то вам дозволяється збудувати на цій землі:

• сараї;
• теплиці;
• гараж;
• господарства для зберігання врожаю.

Можна також збудувати садовий будиночок для відпочинку. Істотне застереження – він не повинен бути місцем постійного проживання.

Але як бути, якщо хочеться облаштувати житло далеко від галасу міського, і побудувати повноцінний житловий будинок? І тут визначальним чинником є ​​категорія землі.

Якщо ваш земельний наділ знаходиться на землях сільськогосподарського призначення, то будівництво житлового будинку для постійного місця проживання з наступною пропискою забороняється.

Цю проблему можна вирішити, якщо території, на якій розташована ділянка. Тоді можна і будинок побудувати, і забезпечити його всіма комунікаціями, електрикою та водою, щоб цей будинок був визнаний житловим приміщенням.

Зміна статусу будинку з "нежитлового" на "житловий" проводиться просто. Для цього достатньо звернутись із відповідною заявою до місцевої адміністрації. При цьому формально чинне законодавство не порушується – адже при зміні категорії садівнича ділянка вже перебуватиме у межах ЗНП.

Тут слід зазначити, що на відміну від зміни статусу будинку, зміна категорії землі. дуже непроста справа, а часом навіть неможлива.

Огородництво

Що ж до ділянок, виділених під городництво, то тут все просто. Як уже говорилося, на цій землі можна звести такі будівлі:

• сараї для зберігання сільгоспінвентарю та літніх меблів;
• приміщення зберігання зібраного врожаю;
• теплицю;
• лазню, туалет;
• інші допоміжні та побутові споруди.

Але на цій ділянці будувати житловий будинок забороняється. Ця заборона діє незалежно від того, чи знаходиться городня ділянка в межах населеного пункту або на землях сільгосппризначення.

На відміну від зміни категорії землі, зміна статусу ділянки з «городництво» на «садівництво» або «ЛПГ – особисте підсобне господарство» можливе, але це процедура досить тривалаі вимагає від землевласника терпіння, часу та витрат.

Відео на тему

У цьому відео блогер роз'яснює низку моментів, пов'язаних із будівництвом на землях сільгосппризначення:

Підведемо підсумки

Резюмуючи все сказане вище, можна дати пораду майбутнім землевласникам. Перш ніж купувати землю, потрібно ретельно вивчити всі нюанси, пов'язані з належністю землі до тієї чи іншої категорії та виду дозволеної діяльності.

І вже після цього підбирати таку ділянку, яка задовольнятиме ваші побажання як по частині будівництва, так і по експлуатації самої ділянки.

Вконтакте

Остання декада для Російської Федерації, окрім економічних та політичних потрясінь, означає активізацію дачного будівництва. Це особливо поблизу з великими містами. Більшість людей хочуть, якомога раніше виїхати з міста після важкого робочого тижня, щоб провести час на природі та заспокоїтися.

На думку, - це шматок землі, на якому людина відпочиває залежно зі своїми бажаннями або може вирощувати фрукти та овочі. Дачне господарство поділяють два різновиди – з можливим будівництвом житлової будівлі чи ні. Будівлю, побудовану на дозволеному місці у майбутньому, можна зареєструвати.

Дачне господарство – це з типів дозволеного користування землі. Тому всі дачі знаходяться за межами міста. Але, отримуючи дозвіл, мається на увазі і вирощування рослин і спорудження житла, а надалі прописки.

Підбираючи землю для господарства, зверніть увагу, що сільськогосподарські варіанти значно дешевші від земель у районі поселень. Габарити житла залежать від розмірів території та побажань покупців. Можна зайнятися будівництвом самостійно, а можна залучити професіоналів.

Будівництво будинку це не так просто, важливо враховувати багато нюансів. Важливо не забувати про особливості ґрунту, ґрунту на землі і вже, виходячи з цього, застосовувати будівельні матеріали, що будова не впала, а стояла рівно. Чим можна займатися на дачних? Відповісти однозначно не можна.

Це залежить від побажань власника. Для когось земельну ділянку потрібно для релаксу та краси: зайнятися будівництвом будинку, засадити навколо нього купу дерев та гарних квітів. А комусь ділянка необхідна для посадки овочів, а також отримання фруктів та ягід. Однак поєднує ці цілі одна причина – відпочинок від міста.

Що говорить закон про ведення дачного господарства

Безліч людей, та й різні організації, які планують придбати або вже мають землю для будівництва, облаштування господарства або для здійснення інших цілей. Багато хто стикається з труднощами – заборона забудови земельного місця.

Наслідком такої проблеми є саме стандартне мислення «територія моя, отже, що хочу, те й роблю». Таке мислення провокує безліч труднощів. Здебільшого це загострюється із сільськогосподарськими ділянками.

Якщо самостійно шукати причини, які викликали труднощі у забудові своєї ділянки, то, як правило, їх можна знайти в юридичних фірмах або ж в адміністрації району, і часто чути про заборонені зони, які непридатні для будівництва. Дізнатися, як же у такому переліку заборонених дільниць виявилося місце, яке придбали, заборонено.

Навіть якщо людина отримає відповіді на питання, що їх цікавлять, їх буде не так легко зрозуміти. Попередньо потрібно ознайомитись із законодавством, що стосується землі, адже це має бути діяльність виключно кваліфікованих фахівців, саме вони мають все роз'яснити, але це буває вкрай рідко.

Виходячи з цього, слід розуміти, що аксіоми, які дають можливість приймати правильне рішення щодо придбання земельних ділянок для забудови, є необхідністю:

• Слід розуміти, що являють собою підрозділи земель і допустимі різновиди земельних місць, віднесення їх до певних зон.
• Необхідно усвідомлювати, що дозволене застосування ділянки проводиться виходячи із зонування місцевості, яка зображена на картах-схемах, прийнятих у ПЗЗ.

Відштовхуючись від ПЗЗ, кожен підрозділ території має функціональні частини, для яких притаманний містобудівний регламент та безпосередньо різновиди дозволених земельних ділянок. Види ділянок, які дозволені законодавством, у свою чергу поділяються на такі категорії:

• Основні.
• Другорядні.
• Умовно дозволені.

Завдяки публічній кадастровій картці можна дізнатися про статус своєї ділянки. Як дізнатися всю потрібну інформацію за наявними відомостями – адреса місця, а також кадастровий номер стануть помічниками.

Якщо мета забудови або запланованого коригування різновиду дозволеної території відповідає хоча б одному пункту зі списку типів у групах, можна вирішувати цю проблему. Щоб переконатися у можливості розв'язання цього завдання, необхідно замовити витяг ПЗЗ про типи дозволеного користування земельних місць, що належать до територіальної зони, що має власний кадастровий номер.

Щоб отримати цей витяг, необхідно звернутися до адміністрації міста або району. Якщо відповідність буде відсутня, то, швидше за все, виникне потреба в коригуванні територіальної зони місця або проблема не буде вирішена. Отже, все одно доведеться вивчити земельний кодекс, який встановлює порядок і допомагає вирішувати завдання.

Що потрібно знати перед придбанням

Дачне господарство, що можна робити на ділянці? Перед придбанням території слід визначитися, навіщо він потрібний. Для того, щоб побудувати житло або переїхати з галасливого міста в тихе село, зайнятися розведенням, або створити свою сільськогосподарську продукцію.

Потрібно не лінуватися, якщо не отримали необхідну інформацію про будівництво земельного сегменту, слід прийти до районної адміністрації та уточнити про можливі випадки, оскільки територія може бути і не придатна для будівництва будинку, магазину чи утримання худоби. Це все уточнюється в адміністрації.

Допускається таке, що перед забудовою потрібно буде здійснити додаткові роботи, щоб змінити дозволене користування територією. Власник землі може вибирати будь-який різновид дозволеного типу ділянок у певній територіальній зоні.

Бажаєте придбати землю для забудови?

Крім фінансів необхідні й певні знання і десь навички з метою не потрапити на шахраїв, розчарувань, а також марно витрачати гроші. Щоб придбати землю, по-перше, знадобиться багато часу, тому що тільки вибрати хорошу ділянку займає від півроку до року.

Оформити документацію можна щонайменше ніж за тиждень. Рішення повинні ретельно продумуватись, інакше не обійтися без розчарувань і зайвою втратою фінансів. Вибираючи ділянку, необхідно дивитися на параметри, від яких залежить комфорт. Особисті вимоги. При підборі місця, яке надалі застосовуватиметься, впливає постійне або тимчасове проживання. Також матеріальні здібності.

Необхідно визначити основні критерії, наприклад:

• На якій відстані знаходяться інфраструктури.
• Площа землі.
• Чи є водоймище чи ліс поблизу.
• Яка відстань до дороги.
• Якої якості дороги.
• Чи чиста зона щодо екології.

Придбати , яка відповідатиме цим вимогам у великому місті майже неможливо. Тому люди запитують, як їздити з передмістя на роботу, чи є зупинка поблизу. Якщо є автомобіль, то увагу варто звернути на дороги, чи хорошої якості. Практика показує, що після дощу широка ґрунтовка перетвориться на болото.

Яким вимогам має відповідати ділянка

Насамперед площа має бути не менше 10 соток. В основному звичайний шматок землі становить від 8 до 10 соток. Безумовно, зайнятися будівництвом житла можна і на 5 сотках, проте тоді не буде тих плюсів перебування поза містом, з вікон буде вигляд до сусідів, різні звуки, відсутність тиші, а також буде мало місця, щоби побудувати щось додатково, наприклад, лазню .

Вартість такої ділянки полягає в низькій ціні. Чим більше площа, тим краще. Там можна викопати басейн, зробити альтанку або спортмайданчик, великий гараж або окремо встановити пральню або комору. Проблема вирішується придбанням двох ділянок, які розташовані поблизу. Якщо немає фінансів на велику територію, то можна зайнятися пошуком партнерів та зайнятися оформленням документації на купівлю двох ділянок.

Що стосується форми, то краще вибирати квадрат або прямокутник. Трикутна форма вимагає особливого планування будівлі, а це може сприяти труднощам у будові. На комфорт користування, а також на планування будинку впливає ухил. Якщо він неправильної форми, то складність полягає у функціоналі планування, а при великому ухилі – планування та саме будівництво житла.

Визначити рівень вод та ухил можна лише навесні. Точні відомості виходять виключно після геодезичного дослідження, а власники ділянки рідко пропонують. Не варто також купувати землю, де поряд знаходиться високовольтна лінія.

Деколи земля виставлена ​​на продаж разом із недобудованим будинком – господарі з певних причин припинили будівництво. Якщо документація гаразд, проте не подобається план, можна внести зміни, погодивши це з певними органами.